پرسش و پاسخ های حقوقی کاربردی
پرسش ۱: زمینی را با یک خانه نیمه کاره تعویض کردیم، پس از معامله متوجه شدیم ضرر کرده‌ایم، ظرف یک ساعت خواستار فسخ معامله شدیم ولی طرف مقابل حاضر به فسخ معامله نیست. جطور می‌توانیم معامله را فسخ کنیم؟
پاسخ: شما می‌توانید به علت غبن در معامله قرارداد را فسخ کنید و از طریق دادگاه اقدام نمایید. البته اگر خیار غبن را ساقط ننمودید با ذکر این نکته که اگر غبن افحش باشد خیار غبن با اسقاط هم طبق نظر تعدادی از فقهاء اسقاط نمی‌شود.
پرسش 2: همسرم در زمان حیات منزلی را که داشتیم به نام من کرد. الان بعد از فوت همسرم پدر ایشان می‌خواهد سند را باطل کند، آیا می‌تواند چنین کاری را انجام دهد؟
پاسخ: اگر دلایل شرعی و محکمه پسند داشته باشند مبنی بر این که من غیر حق سند منزل به نام شما تنظیم شده است و ملک متعلق به ایشان بوده است نه پسرش، احتمال امکان ابطال سند وجود دارد.
پرسش ۳: مدت زمان اعتبار کارشناسی مال غیرمنقول برای مزایده چه مدت می باشد؟
پاسخ: گذشت مدت زمان به تنهایی موجب انجام کارشناسی مجدد نمی‌گردد لکن اگر مدت زمانی که از کارشناسی اولیه گذشته است و تفاوت قیمت (در جانب افزایش یا تقلیل) به اندازه‌ای می‌باشد که عرفاً قابل اغماض نمی‌باشد کارشناسی مجدد به درخواست ذینفع به عمل می‌آید و اگر افراد ذینفع در این خصوص تقاضا ننمودند دادگاه یا اجرای احکام الزامی برای کارشناسی مجدد ندارند.
پرسش ۴: در مورد کسی که سندی را در حالت محجوریت در اداره ثبت امضاء کرده است الان برایش قیم تعیین شده باشد تقاضای ابطال سند به چه صورت است؟
پاسخ: چنانچه بر اساس حکم دادگاه محجوریت وی ثابت شده است و سند صادره در زمانی تنظیم شده که محجور بوده است، قیّم وی با اقامه دعوی ابطال سند مذکور به‌لحاظ این که در زمان محجور بودن فرد ذکر شده تنظیم گردیده می‌تواند اقدام نماید.
پرسش 5: اگر در عقد لازمی چیزی خریداری شود و بعد شرط و شروط هم گذاشته شود و طرف مقابل و شاهدان آن را امضاء کنند ولی طرف مقابل حاضر نشود آن را رسمی کند، آیا می‌توان با استفاده از همان برگه که توسط فرد و شاهدان امضاء شده به عنوان مدرک علیه ایشان شکایت کرد؟
پاسخ: اگر عقد شرعاً واقع و سپس قرارداد کتبی که بیانگر آن عقد باشد نوشته شده، اسناد قابل استناد و می توان به تناسب، اقدام کیفری یا حقوقی انجام داد اما اگر قرارداد و عقدی واقع نگردیده و صرفاً قرارداد به صورت مکتوب نوشته شده که بعداً عقد واقع شود الزام آور نمی‌باشد.
پرسش 6: از شخصی چکی دارم که برگشت خورده و چک هم برای تهران می‌باشد. به کجا باید شکایت کنم؟
پاسخ:
۱- هر کجا که چک برگشت خورده دادسرای همانجا صالح به رسیدگی به شکایت کیفری می‌باشد که با شرایطش می‌توانید اقدام کنید.
۲- اما اگر بخواهید اقامه دعوی حقوقی نمایید می‌توانید با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۸۸ مورخ ۸۵/۳/۲۳ هیات عمومی دیوانعالی کشور هم در دادگاه محل اقامت خوانده، هم محل صدور چک و هم محل برگشت خوردن چک اقامه دعوی مطالبه وجه چک را بنمایید.
پرسش 7: آیا مستاجر حق دارد قبل از اتمام وقت قانونی مطالبه پول رهن خود را بکند یا خیر؟ مثلاً شرط بگذارد اگر پول رهن را ندهید پول اجاره را نمی‌دهم؟
پاسخ:
اولاً تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده است گر چه مستاجر می‌تواند مطالبه پول رهن را بنماید و لکن موجر الزامی برای استرداد آن ندارد. البته اگر در ضمن عقد اجاره توافق نمودند که مثلاً موجر باید یک ماه قبل از اتمام مدت اجاره پول رهن را به مستاجر بدهد در آن صورت با مطالبه مستاجر موجر ملزم به تحویل آن می‌باشد.
ثانیاً مستاجر نمی‌تواند پرداخت اجاره را موکول به استرداد پول رهن نماید مگر اینکه در ضمن عقد اجاره توافق نموده باشند که مثلاً در پایان مدت اجاره موجر باید پول رهن را بدهد و اگر مسترد ننمود مستاجر هم اجاره پرداخت ننماید.
پرسش 8: بنده زمینی را چند سال پیش خریداری کرده بودم. الان بعد از چند سال فردی مدعی شده است که این زمین مال ایشان است و اقدام به تخریب نموده است. بنده از ایشان شکایت کردم و تمام ادله خود را به دادگاه ارائه کردم حتی شاهدان و فروشندگان را نیز به دادگاه معرفی کردم و بردم. آیا با وجود این اعزام کارشناس از سوی دادگستری جهت انجام کارشناسی لازم است یا خیر؟
پاسخ: تشخیص اینکه کارشناسی در پرونده لازم است یا خیر با دادگاه می‌باشد زیرا چه بسا دادگاه لازم بداند که کارشناس جهت تعیین دقیق زمین مذکور در قرارداد شما را با خارج بررسی و مشخص نماید که آیا منطبق با زمین مورد نزاع می‌باشد یا خیر.
پرسش 9: چکی را بابت خرید زمین به تاریخ ۸۷/۹ داده بودیم به بنگاهی، انتقال سند صورت گرفته، رسید پرداخت پول را هم داریم. چندین مرتبه به بنگاهی برای دریافت چک مراجعه کردیم ایشان از دادن چک به بهانه‌هایی امتناع کردند پس از گذشت دو سال شخص جدیدی که ادعا می‌کند چک را از بنگاهی گرفته از ما شکایت کرده است و رای بر علیه ما مبنی بر استرداد وجه چک صادر شده است. لطفا بنده را راهنمایی بفرمایید.
پاسخ: شما می‌توانید به عنوان خیانت در امانت از بنگاهی و شخصی که چک را قرار بوده بعد از انتقال سند به شما مسترد نماید، شکایت و در صورت اثبات این مطلب و محکومیت وی بر امانی بودن چک، مورد نزاع به استناد رای صادره تقاضای اعاده دادرسی از رای صادره را نمایید.
پرسش 10: هنگامی که اعاده دادرسی داده می‌شود (در پرونده‌های حقوقی) و شعبه مربوطه هم می‌پذیرد آیا قانوناً کلیه عملیات اجرایی متوقف می‌شود یا خیر نمی‌تواند مانع عملیات اجرایی شود؟
پاسخ: اعاده دادرسی در حدود بندهای سه گانه ماده ۴۳۷ قانون آیین دادرسی مدنی موجب توقف اجرای حکم میگردد که عبارت است از:
الف) چنانچه محکوم به غیر مالی باشد اجرای حکم متوقف خواهد شد.
ب) اگر محکوم به مالی باشد و امکان اخذ تامین و جبران خسارت احتمالی باشد به تشخیص دادگاه از محکوم له تامین مناسب اخذ و اجرای حکم ادامه می‌یابد و اگر تامین ندارد اجرای حکم متوقف میگردد.
در مواردی که درخواست اعاده دادرسی مربوط به یک قسمت از حکم باشد حسب مورد مطابق بند الف و ب اقدام میگردد.
پرسش 11: از شخصی ۱۰ میلیون چک دارم که یک ماه از موعد آن گذشته است می‌توانم با عنوان صدور چک بلامحل از ایشان شکایت کنم؟
پاسخ: اگر چک وعده‌دار نبوده امکان شکایت به عنوان صدور چک بلامحل از زمان صدور به مدت شش ماه وجود دارد.
پرسش 12: از چه طریق می‌تواینم درخواست سند برای زمینی که به صورت قولنامه‌ای می‌باشد اقدام کنیم؟
پاسخ: از دو طریق می‌توانید اقدام به اخذ سند نمایید:
۱- به طرفیت ایادی قبلی و مالک ثبتی اقامه دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند نمایید.
۲- از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۷ مکرر قانون ثبت درخواست سند نمایید
پرسش 13: زمینی داشتیم که شخصی آن را تصاحب کرده و ادعای مالکیت می‌کند لطفاً راهنمایی بفرمایید باید در طرح دعوی، دعوی خلع ید کرد یا تصرف عدوانی؟
پاسخ: در خصوص دعوی تصرف عدوانی دو دیدگاه فعلاً وجود دارد:
۱ـ اگر مقررات قانون سابق را قابل اجرا بدانیم که یک سال از تصرف متصرف نگذشته باشد و قبل از آن هم یک سال در تصرف شما بوده باشد با تحقق این شرایط می‌توانید اقامه دعوی تصرف عدوانی نمایید و الاّ باید دعوی خلع ید اقامه نمایید.
۲ـ اما اگر قایل به این شدیم که مقررات قانونی سابق منسوخ شده است و در دعوی تصرف عدوانی زمان‌های مقرر وجود ندارد شما می‌توانید یا با دعوی رفع تصرف عدوانی و یا با دعوی خلع ید اقدام نمایید البته اقامه دعوی خلع ید مشروط به داشتن مالیکت رسمی می‌باشد. بنابراین بدون داشتن سند رسمی از ملک مورد بحث نمی‌توانید دعوای خلع ید اقامه کنید.
پرسش 14: شخصی حدود ۲ میلیون تومان از بنده خرید کرده است و حدود ۳۰۰ هزار تومان از پولش باقی مانده و بدهکار است. ایشان اهل شهر دیگری هستند و تنها نشانی که از خود به من داده‌اند یک شماره تلفن همراه است. الان بعد از گذشت چند ماه با شماره مورد نظر که تماس می‌گیریم می‌گویند واگذار شده است. از شما راهنمایی می‌خواهم که چطور می‌توانم این موضوع را پیگیری کنم؟
پاسخ: اگر آدرس وی را می‌دانید در هر شهرستانی که ساکن است باید به آن جا مراجعه و از طریق شورای حل اختلاف با تقدیم دادخواست مطالبه کنید اما اگر هیچ آدرسی از وی ندارید از طریق شورای حل اختلاف محل سکونت خودتان با مجهول المکان اعلام نمودن وی اقدام کنید لکن در هر صورت برای اجرای حکم می بایست اموال او را معرفی کنید.
پرسش 15: فرق بین سرقفلی با اجاره چیست؟ اینکه می‌گویند سرقفلی این ملک به فروش می‌رسد و یا این ملک به اجاره داده می‌شود چه فرقی با هم دارند؟
پاسخ: ـ سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستاجر میگیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستاجر که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتفاع منافع به مستاجر دست دوم از او دریافت می‌کند و یا مستاجری که به موجب شروط ضن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی میگیرد. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه (برخلاف کسب و پیشه)جنبه قهری ندارد.
ـ اجاره طبق تعریف قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. بنابراین سرقفلی هم مربوط به اجاره است اما در عقد اجاره روابط طرفین نظر به مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر دو حالت پیدا می‌کند:
۱ـ اگر انتقال منافع بدون اخذ وجهی جهت انتقال حقوق تجاری صورت گیرد (تحت عنوان سرقفلی) این عقد اجاره بدون سرقفلی نامیده می‌شود.
۲ـ اگر انتقال منافع با اخذ وجهی تحت عنوان سرقفلی صورت گیرد که در نتیجه (مبلغ ماهیانه اجاره هم کم خواهد بود) در این صورت اجاره با حق سرقفلی نامیده می‌شود.
نتیجه اینکه اجاره از عقدی است که طی آن منافع ملک برای مدت معینی در قبال اجاره‌بها در طول مدت اجاره به مستاجر منتقل میگردد. اما سرقفلی عوض و بدل امتیازی است که مالک منافع به صورت یکجا به دیگری منتقل می‌نماید.
پرسش 16: از شخصی چک دارم به مبلغ ۳ میلیون تومان، می‌خواهم حکم جلب آن شخص را بگیرم. چه کاری باید انجام بدهم؟
پاسخ: در صورتیکه چک جنبه کیفری باشد (چک روز) در فرجه مقرر قانونی می‌توانید از طریق مراجعه به دادسرا اقدام به طرح شکایت کیفری نمایید.
پرسش 17: ماشینی را از شخصی خریداری کردم که بعداً توقیف شد. پس از گذشت یکسال فروشنده دادخواست اعسار داد و دادگاه با دادخواست ایشان موافقت کرد و طبق رای دادگاه مقرر شد ایشان مبلغ دو میلیون تومان نقد و ماهیانه مبلغ ۲۰۰ هزار تومان پرداخت کند. بعد از این ماجرا متوجه شدم ایشان دارای اموالی همچون دو باب منزل مسکونی و مقداری طلا می‌باشد. سوالم این است که چطور می‌توانم طلبم را به طور کامل از ایشان بگیرم؟
پاسخ: هر زمان متوجه شوید که اموالی دارد آنها را به دادگاه مجری حکم معرفی نمایید تا توقیف شوند.
پرسش 18: بنده چکی دارم که تاریخ آن گذشته و به نام شخصی می‌باشد، ولی در حواله‌کرد آن خط خورده و نوشته شده بابت امانت، آیا می‌توانم روی آن اقدام کنم؟
پاسخ: اگر بابت امانت قید شده قابل شکایت کیفری نیست.
پرسش 19: از یکی از مشتریانم چکی دارم که به نام خانمش می‌باشد و پشت چک را خودش امضاء کرده است. حال سوالم این است من با خود ایشان طرف هستم و یا با همسر ایشان؟
پاسخ: شما می‌توانید از همسرش به عنوان صادرکننده چک بی‌محل شکایت کنید و از خودش هم به عنوان ظهرنویس شکایت کنید.
پرسش 20: تاریخ تولد بنده با تاریخ درج شده در شناسنامه طبق برگه بیمارستان فرق می‌کند آیا می‌توانم تاریخ شناسنامه را تغییر دهم؟
پاسخ: اگر تفاوت سنی با تاریخ مندرج در شناسنامه بیش از ۵ سال است با طرح دعوی ابطال شناسنامه اقدام نمایید در غیر اینصورت راه دیگری وجود ندارد.
